大きなプロジェクトを手がけようと思うのなら、他の資格者との連携なしでは前には進まないということです。
他の資格者との連携といっても、複雑に考える必要はありません。
建築士、測量士、行政書士、土地家屋調査士といった人たちは、市内やその周辺に事務所を構えているものです。
ですから、焦らずに少しずつおつきあいを広げていけばよいのです。
さて、今見たプロジェクトでもわかるように、一連の業務の中で、不動産屋は地主さんの立場に立ちながら、他資格者の意見を調整して仕事を進めました。
このように、不動産屋はプロジェクトの、いわばまとめ役となるのです。
アパートや賃貸マンションを建設するには、巨額の資金が必要です。
そのため、銀行からの融資は欠かせません。
ここでは、銀行から融資を受けるにはどうしたらよいのか、またどのような点に留意すればよいかについて解説していきます。
アパートやマンションを建てるには、巨額の資金が必要です。
それをすべて自己資金でまかなうことはできません。
そこで、銀行から融資を受けることになります。
「融資を受けるといっても、そんなに簡単に貸してくれないだろう」と思う方も多いはずです。
たしかに、巨額の資金を右から左へすんなりと貸してくれることはありません。
その証拠に、銀行の貸し渋りにあい、経営が困難に陥る中小企業は跡を断ちません。
ところが、銀行は賃貸マンション事業に対しては好意的で、比較的すんなりとお金を貸してくれる場合があります。
その理由は、賃貸マンション経営は安定した収入が得られるからです。
毎月安定した収入が得られれば、借金の返済も滞りなく行なわれます。
また、銀行がお金を貸してくれる理由はそれだけではありません。
マンション経営の場合、銀行は大家さんから土地建物を担保に取ることができます。
そのため、銀行は安心して融資に応じてくれるのです。
もし、将来自宅を建て替えようとしても、担保が設定されているかぎり、その銀行からしか融資を受けられません。
本来なら、いくつかの銀行に当たってもっとも条件のよい銀行から融資を受けられるはずですが、自宅を担保に入れてしまうと、それもできません。
自宅を担保に取られないまでも、銀行は過剰な担保を要求してくることがあります。
たたとえば、銀行が土地の他に自宅も担保に入れるように要求してきたとします。
この要求を受け入れてしまうと、借金を返済し終わるまでは、自宅は担保に取られたままとなります。
このように説明すると、「担保さえ提供すれば、すぐに融資が受けられ、マンション経営で成功できるんだな」と思われるでしょう。
たしかに、その可能性は十分ありますが、銀行から融資を受ける際には注意が必要です。
実は、銀行はできるだけ多くの担保を取りたがります。
マンション事業を進めるには、銀行からの融資が欠かせません。
そのため、銀行も強気の姿勢で、できるだけ多くの担保を取ろうとするわけです。
また、大家さんも銀行に断られたら困るため、銀行の要求を鵜呑みにしがちです。
しかし、銀行から言われるままに担保を提供すると、あとで取り返しのつかないことになります。
たとえば、３００㎡の土地を担保に入れれば、必要資金を借りられるとします。
ところが、６００㎡で一筆となっている土地の場合、２倍の担保を提供せざるを得ません。
少し専門的なことになりますが、土地の個数は「一筆、二筆」と数えます。
要するに一筆の土地が一個の土地として数えられるわけです。
実は、担保は面積で設定されるのではなく、一筆単位で設定されます。
そのため、６００㎡の土地が一筆になっていれば、担保は３００㎡で十分であっても、一筆である６００㎡を担保に入れなくてはなりません。
このようにして、必要以上の土地を担保に入れると、将来その土地に新たなマンションを建てる際、その銀行にしか融資の相談ができなくなります。
その結果、銀行側が主導権を握り、金利の交渉も不利になります。
ですから、銀行から融資を受ける際には、必要以上に担保を提供しないことが大切です。
もし、一筆の面積が大きすぎるのであれば、あらかじめ分筆しておく必要があります。
分筆とはひとつの土地を数個に分けることです。
要するに、担保提供に必要な面積に土地を分けるということです。
また、自宅を担保に入れるよう要求されたら、他の銀行に相談に行くべきです。
一行からの要求を最初から鵜呑みにしてはいけません。
このように言うと、銀行が悪者のように聞こえるかもしれませんが、決してそうではありません。
日本の銀行は、これまで諸外国に比べて、比較的低い金利で融資に応じてくれ、このことが高度経済成長を可能にしました。
なぜ、低利で融資に応じてくれたのかというと、土地を担保に取っていたからです。
土地を担保に取れば、銀行は安心して融資できるため、低い金利で融資に応じてくれたのです。
ですから、土地を担保に入れることは当たり前と考えるべきです。
ただ、必要以上に担保を提供してはいけないということです。
では、土地の価値はどのように決められるのでしょうか。
次にこの点について見てみましよう。
先に見たように、銀行から融資を受けるには土地を担保に提供します。
では、担保の土地はどのように評価されるのでしょうか。
土地の評価をする際には「路線価」が使われます。
路線価とは、道路（路線）沿いの一定区画の土地の１㎡当たりの価格のことで、毎年、国税局が全国数十万カ所の土地を調査して公表しています。
土地の担保価値は、この路線価を基準に算定されることが多いのです。
具体的には、たとえば路線価の８割をその土地の担保価値とみなします。
この計算法によれば、３００㎡の土地を持っていて路線価が帥万円とすると、その土地の担保価値は次のようになります。
先の土地の担保価値と建物の担保価値を合計すると、２億１２００万円となります。
さて、ここで担保価値の合計額と建築費用を比較してみましょう。
担保価値の合計は２億１２００万円で、建築費用は２億円です。
すると、差し引き１２００万円、担保価値が上回ります。
ですから、もし銀行がさらなる担保を要求しても、実は土地だけではありません。
一般に、担保の土地の上に建てる建物も担保にします。
建物の担保価値は、固定資産税評価額をもとに評価されます。
今、建築費用を２億円とすると、建物の担保価値は次のように評価されます。
では、次のケースはどうでしょうか。
このケースでは、担保価値の合計額が建築費用を２２００万円下回っています。
したがって、不足分を自己資金でまかなうか、追加の担保を提供しなくてはなりません。
余談になりますが、銀行は担保不足の融資には慎重です。
バブル期に銀行は、１億円の土地に１億３０００万円も貸すようになりました。
これが、いわゆる銀行の過剰融資です。
なぜ銀行が過剰融資をしたのかというと、バブル期に土地の値段が急上昇したため、「１億円の土地もやがて２億円、３億円になるだろう」と判断したからです。
１億円の土地を担保に１億３０００万円貸しても、その後、土地の値段が２億円や３億円に上がれば、仮に貸金が焦げついたとしても、銀行は担保の土地を売って損失を回避できます。
ところが、その後バブルが崩壊し、資金の借り手である企業の業績が悪化し、借金が返済できなくなりました。
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